12개월로 나누어본 집구매 준비 가이드
처음으로 내집을 장만하려는 잠재적 바이어를 위해 실수 하지 않고 후회없는 선택이 되도록 12개월로 전부터 시간대별로 준비해야 할것들을 알려드립니다. 첫 집장만 바이어들에게 조그마한 도움이 되기를 바랍니다
12개월 시점
크레딧 점수 확인하기
집장만 자들이 가장 먼저 해야할일은 크레딧 점수를 확인하는 것입니다.
Annualcreditreport.com을 통해서 일년에 한번 무료로 크레딧 리포트를 받아볼수 있습니다.FDC 조사에 의하면 미국인 4명중에 1명이 크레딧에 에러가 있음을 발견하고 있고 5%정도는 이 에러 때문에 모기지 융자시 시세보다 높은 이자율의 불이익을 당하고 있다고 합니다.
크레딧 문제(에러)등을 조기에 발견하면 조치를 취해서 교정할수 있고 만약 낮은 크레딧점수이면 높일수 있는 방법을 통해 합법적으로 점수를 올릴수가 있습니다.
모기지 얼마까지 감당할수 있는지 알아보기
현재 수입대비 집가격 어디까지 감당할수 있는지를 알아보아야 합니다.
보통 모기지렌더는 총수입(세금공제전)의 최대 43%까지 융자를 해주는데 이를 DTI(debt-to-income)ratio 라고 합니다.43%에는 모기지페이먼트(원금+이자+주택세+보험)과 차량 월페이먼트,학자금융자 그리고 크레딧카드 빚등이 모두 포함된 비율입니다.이런 이유로 향후 집장만을 계획하는 가정들은 크레딧/융자를 이용한 고가의제품(새차,가전제품,가구…) 구매를 주택장만 이후로 미루는것이 좋습니다.
다운페이먼트 준비하기
일반적인 융자프로그램에서 요구하는 다운페이는 20%이며 PMI(모기지보험)가 필요없고 웅자비용과 이자율도 낮아지기 때문에 여유가 있다면 20% 하실것을 권합니다.
그러나 이런 다운페이할 여유가 없다해도 여러가지 융자프로그램이 있기 때문에 걱정할 필요는 없습니다.예로 FHA는 최소 3.5% 다운도 가능하며 각주/카운티 마다 첫집장만자를 위한 다운페이 보조 프로그램등이 있기때문에 이를 잘 활용할 필요가 있습니다. 또는 401K/IRA 에서 주택 다운페이로 사용할시 페널티 없이 인출할수 있기때문에 이또한 다운페이가 부족할 경우 사용할수 있는 자금원이 될수도 있습니다.
9개월 시점
새집에서 가장 원하는것이 무엇인지 결정하기
새로 장만하려는 집에서 가장 원하는것이 무었인가요?
학군? 직장에서의 거리? 아니면 큰 마당 또는 최신 트렌드로 리모델된 부얶,샤워실? 만약 부부/가족이 같이 정해야 되는 상황이라면 9개월 남긴 지금 시점에서 확실하게 우선순위를 정해야 시간 낭비나 나중에 후회하지 않는 선택을 하실수가 있을것입니다.
컴뮤니티 리서치및 오픈하우스 방문하기
우선순위가 정해지면 원하는 지역에 대해서 온라인으로 리서치를 해보고 해당 지역의 오픈하우스를 직접 방문해서 주변 지역을 살피고 각지역마다 구매하려는 가격대에서 어떤 집들이 있는지를 꼼꼼히 챙기고 메모를 합니다.
주택 구입외의 부수 비용에 대해서 알아보기
주택 가격외(다운페이먼트)에 소요되는 비용에는 홈인스펙션/타이틀보험/집보험/융자비용등 부수로 들어가는 여러가지 비용들이 있으며 이 비용은 최대 주택 가격의 2%까지 될수도 있기 때문에 이비용에 대해서
미리 예산을 짜야하며 지금 여유분이 없으면 현금마련을 위해 저축이나 다른곳의 비용을 줄여서 준비를 해야 합니다.
6개월 남기고
모기지 융자 신청을 위한 서류 준비하기
융자신청시 모기지렌더들은 많은 종류의 서류를 요구합니다.
아래가 일반적으로 요구하는 서류들의 목록입니다.
-지난 2-3년치의 W-2 와 개인 텍스리턴 서류, 개인 비즈니스의 경우 비즈니스 텍스리턴 서류
-크레딧 카드/모든 종류의 론(차/학자금융자..)에 관한 스테이트먼트
-은행 거래 내역서(Bank Statement)
-지난 5-7년간 살았던 주소
-주식 거래를 할경우 Brokerage account statements
-은퇴계좌의 경우 401(k),IRA 관련 서류
이외 렌더마다 더 요구하는 서류가 있으므로 미리 준비하고 알아보는것이 융자신청시 스트레스를 줄일수 있고 특별히 크레딧 카드 빚등에 대해서 미리 알고 줄여나가면 DTI(debt to income)ratio 에 영향을 미치므로 좀더 좋은 조건의 모기지론을 받는데 많은 도움이 될것입니다.
리얼터/모기지 렌더 알아보기
특별히 바이어 에이전트를 찾는경우 그지역에 대해서 잘아는 에이전트를 만나는것이 중요하므로 여러 에이전트를 만나서 인터뷰도 해보고 해당지역 오픈하우스를 방문해서 에이전트와 대화를 나누면서 지역의 전문가를 알아보시기 바랍니다.또 에이전트를 통해서 렌더를 소개받을수도 있고 yelp 등에서 리뷰가 좋은 렌더를 찾아볼수도 있고 또는 현재 거래하는 은행을 통한 융자를 알아볼수도 있습니다.
3개월 남겨놓고
모기지 대출에 대한 사전 승인(pre-approval) 받기
요즘 집거래시 오퍼를 넣을경우 대부분 pre-approval letter 를 요구하기 때문에 지금 시점에서는 융자관련 필요한 서류가 준비되었으므로 정해놓은 렌더를 통해서 pre-approval 를 받아야 합니다
정해진 렌더/모기지브로커와 직접 만나서 최종적으로 필요한 서류를 제출하면 융자기관에서 최대 얼마까지 론을 해줄수 있는지에 대해서 알려줍니다. 최대 금액까지 론을 받을 필요는 없으므로 각가정의 경제적 형편및 향후에 발생할수 있는 재정적 부담(자녀들 학자금 융자/노후대책)등을 고려해서 금액을 정하는것이 현명한 선택이 될것 같습니다.
본격적으로 집 샤핑하기
렌더로부터 pre-approved 받은뒤에는 바이어 에이전트와 함께 본격적으로 집을 보러 다닙니다
이미 론 받을수 있는 집가격을 알고 집에 대한 원하는 순위가 정해졌기때문에 시간 낭비 없이 이 범위안에 드는 집들만 선별해서 볼수가 있습니다.
2개월 남겨놓고
오퍼 넣기
오퍼넣고 주택구매 에스크로가 끝나기 까지 평균 4-6주의 시간이 걸립니다. 만약 현재 거주지에서 이사를 나가야 하는 날짜가 정해진 가정들은 이점을 감안해서 맘에 드는 집이 나타나면 2개월(8주) 남긴 시점에서 오퍼를 넣어야 합니다. 간혹 예기치 못한 일들로 에스크로가 제때에 끝나지 않고 연장될수도 있고 내 오퍼가 거부되거나 다른 바이어에게 빼앗기게 되면 다른 매물에 대해서 다시 오퍼를 내야되는 상황이 생길수도 있기 ‘때문입니다.
셀러가 오퍼를 수락한 이후
셀러가 내오퍼를 수락하고 에스크로가 열리면 바로 해야 할일은 홈인스펙션/집감정을 받는것입니다.. 이를 통해 발견되 문제가 있으면 수리를 요구할수 있고 아니면 에스크로를 취소할수가 있읍니다. 또 집감정 가격이 오퍼 가격보다 낮게 나오게 되면 셀러와 다시 가격 흥정을 할수 있고 아니면 에스크로를 취소할수가 있습니다. 이런 이유로 에스크로가 오픈되면
바이어 에이전트와 긴밀히 상의해서 최대한 빠른 시간안에 이런 절차를 끝내야 원하는 시간대에 집구매를 마칠수가 있습니다.
마지막 30일 전
모든 웅자 관련 서류를 꼼꼼히 챙기고 론이 나오기전에 납부해야할 다운페이먼트 금액도 모두 준비된 상태로 최종 모기지론 펀딩을 기다리며 에스크로 종료를 준비합니다.
모기지 관련 서류 최종 리뷰를 할때 에이전트의 도움을 요청할수가 있습니다.
집보험 계약 완료
렌더가 최종 모기지론을 승인하고 펀딩할때 보험 증서를 요구하기 때문에 미리 보험 회사를 정해서 계약을 해놓습니다.
마지막 집 점검(final walk-through)
보통 에스크로 끝나기 2일전에 최종적인 집에 대한 점검을 하며 셀러에게 요구했던 수리부분이 있다면 제대로 수리가 끝난는지에 대해서 에이전트와 함께 점검을 합니다.
그리고 마지막으로 다운페이먼트/클로징 비용을 에스크로를 통해 지불하고 모기지 론이 펀딩이 되면 에스크로 회사가 타이틀 변경을 해주고 드디어 새집의 주인이 되는 것입니다
