셀러가 지불하는 모기지 이자율 바이다운이란?

모기지 금리가 급격히 상승하는 요즘같은 시기에 주택 구매자는 셀러(새집 빌더 포함)가 제공하는 이자율 바이다운을 통해 더 나은 조건으로 주택을 구매할 수 있습니다.

셀러가 이자율 바이다운을 지불하면 일반적으로 구매자가 집가격을 낮추는것보다 월 모기지 페이먼트를 더 많이 절약할 수 있습니다. 또한 셀러가 그 금액만큼 모기지 디스카운트 포인트에 사용할수 있도록 클로징 비용 크레딧을 주는 경우 역시 월 페이먼트를 줄일수가 있습니다.

부동산 회사인 Redfin에 따르면 2022년 4분기에 셀러가 지불하는 모기지 바이다운 또는 디스카운트 포인트로 집을 구매한 바이어의 비율은 사상 최고치를 기록했습니다. 요즘같은 고이자율 시기에 바이다운은 셀러/바이어 모두 거래를 성사시킬수 있는 좋은 방법이 될 수 있습니다. 셀러 지불 이자율 바이다운에 대해 알아야 할 사항을 살펴보고 이 전략이 올해 주택 매매에 도움이 될지 알아보도록 하겠습니다.

셀러 부담 모기지 이자율 바이다운의 작동 방식
셀러지불 이자율 바이다운은 2가지 옵션이 있으며 첫번째는 셀러가 모기지융자 전기간 동안 이자율을 낮추는데 사용하도록 모기지 디스카운트 포인트를 지불하거나 두번째로 융자 처음 몇년(일반적으로 1-3년) 동안만 바이어의 모기지 이자율을 대폭 낮추는 비용을 제공하는 경우입니다.
각각의 옵션에 대한 좀더 자세한 사항은 아래와 같습니다.

옵션 1: 셀러가 제공하는 영구 이자율 낮추는 방법
영구 이자율 바이다운을 사용하면 셀러가 바이어의 클로징 비용의 일부를 지불하여 모기지 디스카운트 포인트를 구입하는 데 사용할 수 있습니다. 1 포인트는 모기지 대출 금액의 1%에 해당하며 대출 기관에 따라 이자율을 약 0.25% 영구적으로 인하할수 있습니다. 한 예로 다운페이먼트 20%로 50만 달러 주택을 구입하는 경우 모기지 금액은 40만 달러가 되고 1포인트당 비용은 4,000달러가 됩니다.

위 금액을 30년 만기 모기지를 예로 들어 모기지 디스카운트 포인트가 월 페이먼트 금액과 평생 절약할수 있는 금액에 얼마나 영향을 미치는지 아래 표로 한눈에 볼수가 있습니다(현재 이자율을 6.5%로 가정)

포인트	포인트비용	이자율	월페이먼트	융자기간(30년) 총 절약금액
0 포인트	$0	6.5%	$2,528	$0
1 포인트	$4,000	6.25%	$2,463	$23,545
2 포인트	$8,000	6%	$2,398	$46,825
3 포인트	$12,000	5.75%	$2,334	$69,833
4 포인트	$16,000	5.5%	$2,271	$92,562

물론 많은 주택 소유자가 30년 동안 위 모기지 스케줄을 그대로 유지하지는 않을것입니다. 일부는 그 전에 주택을 매각하거나 재융자를 할것이고, 일부는 부채에서 더 빨리 벗어나기 위해 원금을 추가로 상환할 것입니다. 따라서 디스카운트 포인트에 쓰이는 비용과 내가 구매하려는 집에 얼마동안 살지를 고려해서 포인트를 지불할지 아니면 다른 클로징 비용에 사용할지를 결정하는것이 좋습니다.

마지막으로 한 가지 주의할 점은 대출하는 모기지 유형에 따라 셀러가 클로징 비용으로 지불할 수 있는 금액에 제한이 있다는 것입니다. 연방 주택국(FHA) 및 미국 농무부(USDA) 대출의 경우 셀러는 총 대출 금액의 최대 6%까지 부담할 수 있지만, VA 대출의 경우 상한선은 4%입니다. 일반 대출의 경우 다운페이먼트 금액에 따라 각 렌더마다 제한하는 한도 금액이 달라집니다.

옵션 2: 셀러가 일시적 이자율 인하을 위해서 비용을 지불하는 방법
현재 가장 인기를 얻고 있는 옵션으로 융자의 첫 몇년 동안 바이어의 모기지 이자율을 낮춰주는 일시적 이자율 바이다운입니다. 일시적 이자율 바이다운의 비용은 이자율 인하 기간 동안 바이어가 절약할 수 있는 총금액과 같으며, 기본적으로 셀러가 바이어를 대신하여 이자를 선납하는 방식입니다. 다음은 위에서 예를 든 금액으로 3가지 일반적인 셀러부담 일시적 이자율 바이다운 유형과 페이먼트 차이이며 위의 디스카운트 포인트 비용을 내는 경우와 비교해서 보시면 도움이 될것입니다.

1-0 바이다운의 경우, 융자 첫해에만 모기지 이자율과 월 페이먼트가 낮아지고 2년차 이후부터 현이자율로 올라감.

1년차: 5.5% 모기지 이자율, 월 페이먼트 $2,271.
2~30년차: 6.5% 모기지 이자율에 월 페이먼트 $2,528.
바이어 총 절감액(=셀러부담 금액): $3,085.

2-1 바이다운의 경우, 융자 첫해에는 모기지 이자율과 월 페이먼트가 많이 감소하고 2년차부터 상승하여 3년차부터는 현행 이자율 적용

1년차: 4.5% 모기지 이자율, 월 페이먼트 $2,027.
2년차: 5.5% 모기지 이자율, 월 페이먼트 $2,271.
3년차~30년차: 6.5% 모기지 이자율, 월 페이먼트 $2,528.
바이어 총 절감액(=셀러부담 비용): $9,104.

3-2-1 바이다운을 사용하면 융자 첫해에 모기지 이자율과 월 페이먼트가 가장 많이 낮아지고, 2년차와 3년차에 상승한 후 4년차부터 현행 이자율 적용.

1년차: 3.5% 모기지 이자율, 월 페이먼트 $1,796.
2년차: 4.5% 모기지 이자율, 월 페이먼트 $2,027.
3년차: 5.5% 모기지 이자율, 월 페이먼트 $2,271.
4~30년차: 6.5% 모기지 이자율, 월 페이먼트 $2,528.
바이어 총 절감액(=셀러부담 비용): $17,889.

일시적 이자율 인하가 몇 년 내에 주택을 매각하거나 재융자할 계획이 있는 바이어에게는 더 나은 옵션일 수 있으며, 영구 이자율 인하가 평생 거주할 주택을 구입하는 바이어에게는 좋은 선택이 될 수 있습니다. 하지만 셀러가 모기지 이자율을 낮추기 위해 얼마나 많은 비용을 기꺼이 제공할 의향이 있는지에 따라서 어느 옵션을 택하는것이 유리한지도 고려를 해보아야 합니다.

마지막으로 모기지 이자율은 작년 10월에 약 7.3%로 최고점에서 하락 추세에 있고 2023년 올해에 금리가 더 하락할 것으로 예상되는 경우, 셀러와 더 낮은 구매가격으로 가격협상을 하고 나중에 더 낮은 금리로 재융자하는 것이 유리할 수 있습니다. 이렇게 하면 융자 금액이 줄어들고 시장 상황이 유리할 때 더낮은 금리로 고정할수 있는 기회를 얻을수도 있습니다.
장기적인 관점에서 어느 것이 더 유리할수 있는지는 여러분의 재정상태를 잘아는 부동산 에이전트와 꼭 상의 하시기 바랍니다.