코로나바이러스로 인한 미국 주택시장 상황및 전망
코로나바이러스의 확진자가 계속 늘어가는 가운데 남가주 주택 시장에도 향후 많은 변화가 있을것 같습니다.
먼저 많은 부동산 회사들이 사람과의 접촉을 차단하기 위해 셀러에게 오픈하우스를 하지 말도록 권고 하고 있으며 일부 셀러들은 마켓에 나온 매물들을 당분간 내리고 있으며 바이어들의 주택 투어도 급감하고 있는 실정입니다.
사실 올해 봄 주택시장은 사상 최저 이자율과 기록적인 낮은 매물로 인해 최근 몇년간 볼수 없었던 과열양상을 보여주고 있었습니다. 어바인을 비롯한 주변 지역에서 중간 가격대의 매물에는 여지없이 복수 오퍼가 들어오고 오픈하우스에도 많은 잠재적 바이어들의 발길이 끊이지 않았습니다.
통계적으로 작년 2019년도가 첫집 장만자의 비율이 59%로 2006년 이후 최고의 비율이였다고 합니다. 주된 이유는 낮은 이자율이였으며 이로 인한 주택구매 능력지수가 증가하면서 낮은 이자율의 혜택을 놓치지 않으려는 바이어들이 대거 주택 구매를 한것입니다
코로나바이러스가 중국/한국등 일부 국가의 문제로만 여겨지다가 유럽으로 급격히 퍼지고 워싱톤주를 시작으로 미국에도 확진자가 나오면서 3월초부터 분위기가 확 바뀌면서 주택시장에도 많은 영향을 미치기 시작했습니다.
아직도 여전히 매일 주택의 매매가 이루어 지고 있지만 매매량이 현저히 줄어들고 있으며 더불어 신규 매물도 급속히 줄어들고 있읍니다. 불특정 바이어들이 방문하는것을 꺼려해서 많은 셀러들이 매물을 내놓지 않고 있는 것입니다.
이와 더불어 새집 분양하는곳 들은 모델홈/사무실을 당분간 폐쇄하는곳도 있고 일부 지역은 새집 공사를 일시적으로 중단한곳도 있다고 합니다.
이와 더불어 단기 금리가 1% 하락하는등 제로 금리 시대가 시작이 되었지만 오히려 모기지 금리는 이후로 조금씩 오르고 있는 기현상이 나타나고 있습니다.
모기지 금리가 사상 최저를 기록한것은 지난 3월5일(30년 고정-3.29%)였으며 1주일 뒤인 3/12은 3.36%로 증가했습니다.
모기지 금리는 단기금리가 아닌 장기금리인 10년 국채와 연동하고 있으며 10년 미국채 금리가 3/9일 역대 최저인 0.569% 였으며 오늘(3/18) 현재는 1.185%로 계속 상승한것이 모기지 금리의 상승에 영향을 주고 있습니다.
또 다른 이유는 사상 최저 금리로 인해 재융자 신청이 1년전에 비해 약 600% 이상 급증하여 미국내 모든 렌더들이 재융자 수요를 처리할 인력등이 턱없이 모자라서 주택 구매 모기지 신청을 줄이기 위해서 인위적으로 금리를 더 내리지 않고 올렸다는 분석도 있습니다. 아무튼 이런 이유로 인해 이번주는 오히려 재융자 신청이 지난주에 비해 약 10%가 줄었다는 통계가 이미 나왔으며 주택 구매 모기지 신청도 약 6% 가 줄었다고 합니다.
주택 가격과 주식 시장은 변동의 다이내믹이 확연히 다르기때문에 주식은 지금같이 매일 10%씩 널뛰기를 할수 있지만 주택 가격은 서서히 움직이는 모습을 보입니다. 예를 들어 지난 2008-2009년 서브프라임 사태에서 보듯이 실제적인 주택 가격의 하락은 그 다음해부터 시작해서 주택 가격 최저점은 지역에 따라 조금씩 틀리지만 2012년 정도 였습니다. 만약 코로나바이러스 사태가 향후 몇개월 안에 진정 국면을 보인다면 주택 시장에 미치는 영향을 크지 않을수 있습니다. 하지만 만약 올 연말까지 이어진다면 이로 인한 실업자 증가와 소비 심리가 급랭하게 되면 경기 침체가 장기화 될수 있고 주택 시장에도 심한 타격을 줄것으로 예상하고 있습니다.
벌써 부터 이를 예상하고 오늘 긴급하게 HUD에서 최대 5월 까지 주택 차압/퇴거를 못하게 하는 연방정부 정책을 발표하기도 했습니다.
또 한가지 주목할것은 주택 관련 회사의 주식 가격입니다. 미국내 대형 홈빌더들은 대부분 상장 기업들이며 오늘 까지 주식 가격을 보면 KB /Lennar /Toll Brothers 등 대부분의 주식 가격이 지난 몇주사이에 50% 이상 급락을 했으며 상장된 부동산 회사들인 RE/MAX,Realogy(Century 21,Coldwell Banker)도 역시 50% 이상 떨어지고 부동산 관련 포털 사이트인 Zillow/Redfin도 예외가 아닌 50-60% 이상 주식 가격이 폭락했습니다.
주식 가격은 향후 경기 선행 지수를 보여주는 것이기 때문에 주택 시장 관련 주들의 급락을 통해 투자자들이 향후 미 주택시장이 좋지 않을것이라는 예상을 하고 있다는 의미도 될것입니다.
향후 주택 시장을 전망하기에는 너무나 많은 변수들이 있지만 잠재적 바이어들에게는 오히려 이런 상황이 좋은 딜을 발결할수 있는 기회일수도 있습니다.
새집 같은 경우 상장기업인 빌더들은 판매를 통해서 회사 실적을 올려야 하기 때문에 가격 네고의 폭이 많아질수 있고 기존 집들의 경우 불투명한 경기 전망으로 급하게 낮은 가격으로 주택을 팔아야 하는 셀러도 생길수가 있습니다.
주택 시장은 지역에 따라 틀리기 때문에 셀러/바이어든 지역의 전문가의 도움을 통해 주택매매의 도움을 받으시길 추천해드립니다.
코로나바이러스로 많이 불안하고 불편한 시기를 지나고 있지만 먼저 모든분들 건강에 유의하시기 바랍니다.
제이박/얼바인 전문 리얼터
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