현재 셀러마켓의 복수오퍼 경쟁에서 이길수 있는 몇가지 오퍼팁
2020년 여름이후 이어진 핫 셀러마켓에서 복수오퍼는 이제 흔한 현상이 되었습니다.
매물보다 집구매 수요가 아직도 월등히 많은 요즘 단순히 높은 오퍼가격만으로는 복수오퍼 경쟁에서 이길수가 없는 상황이 되었습니다.
지금같은 핫 셀러마켓에서 좀더 경쟁력있는 오퍼를 위한 몇가지 팁을 공유합니다.
처음 오퍼제출시 최대한 가능한 클린 오퍼(clean offer)를 낸다
클린오퍼는 최소한의 컨틴전시/조건만 있는 오퍼를 의미합니다.
컨틴전시 종류는 loan contingency / inspection contingency / appriassal contingency/HOA/Termite 등이 있으며 가능한 최소한의 컨딘전시만 있는 오퍼를 넣어야 절대적으로 유리하며 바이어가 현재 살고 있는 집을 판다는 조건이라든지 융자하는데 특별한 조건이 따라오는 모기지 프로그램등을 사용할경우 현재 시장에서는 거의 오퍼 경쟁에서 이길 가능성이 없습니다.
캐쉬바이어가 아닌 이상 융자를 해야 하기 때문에 loan contingency 는 넣어야 하지만 이런 경우도 집샤핑을 하기전에 모기지회사에 모기지 론을 직접 심사결정하는 underwriter 을 통해 conditional loan approval 을 받을경우 loan contingency를 없앨수도 있습니다.
이외 no contingency offer의 여러 경우들은 문의해주시면 따로 답변 해드리겠습니다.
리스팅가격 이상의 오퍼가격을 제출한다
복수오퍼가 있는 매물일 경우 가격을 흥정한다는 것은 불가능한 일이며 리스팅 가격 이상으로 오퍼 가격을 넣어야 셀러가 다른 조건이 약해도 오퍼를 검토해볼것입니다.
어느정도 높은 가격으로 넣어야 하는지에 대해서는 바이어 에이전트를 통해 해당지역의 마켓시세와 매물현황에 대한 정보를 꼭 받아서 결정을 해야 합니다.최종 오퍼가격은 에이전트가 아닌 바이어가 결정해야 하는 것이므로 꼭 객관적 데이터를 기반으로 신중하게 결정해야 합니다.
최대한 높은 디파짓을 한다(earnest money deposit – EMD)
디파짓은 셀러가 오퍼를 승인하고 계약이 체결되면 일반적으로 3일안에 에스크로회사에 보내야 하는 금액이며 집구매가격에 포함되는 것입니다.
평균적인 디파짓 금액은 오퍼가격의 1-3% 입니다.
디파짓은 계약이 체결된 이후 바이어가 집구매를 철회하거나 에스크로를 끝낼수 없는 경우 셀러에게 빼앗길수 있는 금액입니다.
이런 이유때문에 높은 디파짓을 하게되면 바이어가 해당집에 대해서 확실한 구매의사가 있다는것을 보여주는 것이므로 셀러는 가능한 높은 디파짓을 한 오퍼를 선호하게 됩니다.
Appraisal contingency를 넣지 않는다
No appraisal contingency로 오퍼를 넣는다는것은 집 감정이 오퍼 가격보다 낮게 나와도 바이어가 금액의 차이만큼 더 다운페이먼트를 해야한다는 의미입니다.
리스팅 가격이상으로 오퍼를 넣으면서 appraisal contingency를 넣으면 감정이 낮게 나오면 가격에 대해서 셀러와 다시 네고를 하겠다는 의미이므로 셀러 입장에서는 높은 오퍼 가격이지만 appraisal contingency가 있는 오퍼는 덜 선호하게 됩니다.
케쉬오퍼 또는 높은 다운페이먼트의 오퍼를 제출한다
셀러가 가장 선호하는 오퍼는 당연히 케쉬오퍼입니다.
케쉬오퍼는 자동으로 no loan contingency , no appraisal contingency offer가 되기 때문에 모기지 관련때문에 에스크로가 깨질 염려가 없고 모기지가 없기 때문에 에스크로 기간을 최소 1주일에서 10일안에 끝낼수가 있습니다.
만약 케쉬오퍼를 할수 없는 자금사정이라면 최대한 높은 다운페이먼트의 오퍼를 넣는것도 복수 오퍼에서 경쟁력을 가질수 있는 조건이 됩니다.
최대한 높은 다운페이를 하면 모기지 금액이 작아지므로 융자승인에 문제가 없을 가능성이 높기때문에 같은 조건이면 높은 다운페이먼트를 제시하는 오퍼를 셀러는 더 선호하게 됩니다.
에스크로 기간을 최소한으로 줄인 오퍼를 제출한다
만약 케쉬오퍼가 아니면 모기지 융자를 해야 하므로 에스크로 기간이 평균적으로 30일 정도 소요됩니다. 하지만 이기간도 얼마든지 줄여서 경쟁력 있는 오퍼를 제출할수 있습니다.
위에서 언급한 conditional loan approval을 받게되면 융자 심사 기간을 대폭 줄일수 있기때문에 에스크로를 14-20일 안에 끝낼수 있으므로 이또한 복수오퍼상황에서는 아주 큰 이점으로 작용합니다.
복수오퍼 상황에서는 에스크로기간이 셀러가 오퍼 결졍을 하는 주요 조건중의 하나입니다.
