주택 샤핑전에 반드시 준비해야할 것들
2월부터 주택시장은 겨울 비수기를 지나 본격적인 성수기로 접어들 준비를 하게됩니다. 주택매물도 늘어나고 잠재적 바이어들도 오픈 하우스를 비롯해서 주택을 보러 다니는등 움직임등이 늘어납니다.
만약 처음 집장만하는 바이어라면 가장 먼저 주택을 보는것이 아니라 은행이나 융자 전문가를 찾아가 자신이 모기지 대출을 받을수 있는 모기지금액 한도를 확인해 보아야 합니다.
주택을 현금으로 구매하지 않는한, 융자는 당연히 필수겠죠, 원하는 매물을 찾는다고 해도 자신의 융자 가능액을 미리 확인하지 않으면 차후에 낭패를 보기가 쉽습니다.
은행이나 모기지 렌더는 모기지 대출 희망자의 현 직장 근무 년수, 신용상태(FICO score),재정상태(현금보유/빚)등의 조건을 확인하고 최대 융자 가능금액/이자율을 산출해서 알려줍니다.
융자금액을 정할때 가장 중요한 기준은 가구 연간소득(Gross Income)입니다. 주택구입후 전체 소득중에서 얼마를 주택관련 비용으로 지출하게 되는지를 확인하고 여기에 자동차 페이먼트,신용카드 빛 등등을 감안하게 됩니다. 일반적으로 융자기관에서 바이어의 재정 상태를 확인해 어떤 조건에서 얼마까지의 집을 살수 있는지 계산해서 서류로 만들어 보내주게되는데 이를 Pre-approval letter 라고 합니다. 요즘은 집구매시 오퍼를 넣는 경우 Pre-approval letter를 같이 제출하지 않으면 오퍼 자체를 받지 않는 경우가 대부분이기 때문에 이 서류는 집 샤핑을 하기전에 꼭 먼저 받아야 하는 필수서류 입니다.
융자기관이 최종적으로 융자금액을 정할때 부채상환 비율(DTI-debt to income ratio) 을 따지게 되는데 DTI 는 주택 구입후 발생할것으로 예상되는 총 주택 관련비용 대비 대출자의 소득(gross income)간 비율입니다.
예를 들어 주택 구입후 모기지 페이먼트를 포함, 총 주택 관련비용이 월 $3,000으로 예상하고, 대출자의 월소득이 1만불 이라면 모기지 부채 상환비율이 30% 가 됩니다. 일반적으로 모기지 회사에서 승인하는 최대 부채 상환 비율은 약 43%(모기지,자동차,크레딧빛 등 모든 빚 포함)로 이 비율이 낮을수록 융자 승인율이 높아지게 됩니다.
융자기관은 대출 신청자의 DTI 를 결정하기 위해 보통 2년치의 세금보고 서류를 요구합니다. 자영업자들의 모기지 대출 거절이 일반 직장인에 비해 높은 이유는 바로 적절한 부채 상환 비율을 산정하기가 쉽지 않기 때문입니다. 꾸준한 인컴과 이를 서류로 증명할수 있어야 모기지 대출을 쉽게 받을수 있습니다.
소득과 더불어 중요한 것이 크레딧 점수 입니다(FICO score). 모기지 대출을 받기 위해 정해진 크레딧 점수 기준은 없지만 만약 FICO가 760이 넘으면 최저 이자율를 받을수 있는 챤스가 높아집니다.
FICO 스코어에 따라 이자율이 차이가 나기 때문에 평소 FICO 스코어를 잘 관리하는 것이 중요합니다.
그다음에 필요한것은 현금 잔고 확인입니다. 융자기관들은 최소 2-3개월치의 잔고 증명을 요구합니다. 첫집장만 바이어들은 다운페이만 생각하는 경우가 많은데 은행잔고에 다운페이 금액,클로징 비용, 수개월치의 고정 생활비가 있어야 합니다. 일반적으로 20%의 다운페이먼를 하게되면 모기지 보험(PMI)를 따로 지불하지 않게되므로 많은 월페이먼트를 줄일수가 있다는것을 기억하시기 바랍니다.
그리고 클로징 비용(loan fee, escrow/title fee, tax ,HOA…)은 최소 주택가격의 1.5%-3% 정도를 예상하고 추가 현금확보가 되어 있어야 합니다.
이렇듯 주택 구매 전에 고려하고 준비할 사항이 많으므로 먼저 융자/부동산 전문가와 상담을 통해 좋은 조건의 융자를 받을수 있는지 그리고 이에 맞는 주택 매물 상황을 알아보고 홈샤핑을 하는것이 시간/돈을 절약할수 있는 방법이 될것입니다.
