부동산 거래에서 contingency 란
Contingency 란 부동산 매매 거래에서 특정 조건을 만족하지 못할시 부동산 거래를 합법적으로 파기할수 있는 부동산 계약 조항중의 하나입니다.
예를 들어 바이어가 오퍼를 넣을시 “This contract is contingent upon Buyer successfully obtaining a mortgage loan at an interest rate of 6% or lower” 라는 contingency를 추가할 경우 에스크로 기간중에 이자율이 올라서 바이어가 6% 의 이자율를 받지 못할경우 바이어는 이부동산 거래를 파기할수가 있습니다.
그러나 일반적으로 contingency 조항이 많을경우 셀러가 오퍼 자체를 거부할수 있기때문에 현재와 같은 셀러마켓에서는 가능하면 contingency 조항을 최대한 줄이는 것이 좋을것입니다.
부동산 거래에서 일반적으로 사용하는 contingency 조항을 아래 몇가지 열거하니
참조하시기 바랍니다.
모기지 승인(mortgage approval ) 조항
부동산 계약서에 명시된 조건과 동일한 조건으로 구매자의 모기지가 승인 된 경우에만 거래가 완료 될 것이라고 계약서에 명시합니다.. 즉, 계약서에 20 % 다운페이와 30년 conventional loan 명시되어 있다면 바이어가 이 조건의 모기지론을 받지 못할경우 계약은 파기됩니다.
보험 승인 (homeowner insurance ) 조항
바이어가 homeowner insurance 을 찾지 못할경우 계약이 파기되는데 종종 해당집에 대해서 예전의 오너가 mold나 다른 이유로 insurance claim을 많이 한경우 해당 집에 대해서 보험회사들이 homeowner insurance 을 거부할수 있기때문에 이런 경우 바이어는 부동산 계약을 해지 할수 있습니다.
부동산 감정가격(Appraisal) 조항
감정가격이 최소한 판매가격(selling price)로 나와야 계약이 진행될수 있다는 조항인데 만약 감정가격이 낮게 나오면 바이어가 다운페이를 그 차이만큼 더 하거나 셀러가 판매가격을 낮추는 식으로 감정가격에 맞출수가 있으며 이 두 방법을 혼합해서 딜이 성사되도록 조정할수가 있습니다.
에스크로 기간(closing date)
에스크로 기간안에 부동산 거래가 끝나지 않을경우 인데 예를 들어 렌더가 약속한 날짜안에 모기지론 funding을 하지 못할경우 등입니다. 이런 경우 보통은 셀러가 에스크로 기간을 연장해 줄수도 있지만 만약 셀러에게 더 높은 가격의 backup offer가 있는 상황이라면 에스크로 연장을 안하고 현 계약을 파기할수가 있습니다..
인스펙션 관련(home inspection related)
바이어는 인스펙션 결과를 받아들이거나 수리를 요청할수 있는 contingency이며 셀러입장에서는 수리 요구를 받아들일수 있고 아니면 거절하고 계약을 파기할수가 있습니다.
이외에 lead -based paint 나 몇년전에 크게 문제가 되었던 중국산 drywall을 사용한 집 , HOA 규정과 승인과 관련된 contingency 조항을 넣을수도 있습니다.
