집매매시 집 수리 비용은 누가 부담?
캘리포니아에서 셀러가 집을 판매할때 기본 조건은 “ as-is condition” 입니다. 다시 말해서 판매하려는 집에 대해서 인스펙션을 통해 문제를 발견하고 바이어가 집수리를 요구해도 셀러는 부동산법적으로 수리를 할필요가 없습니다. 아래의 경우를 통해서 집수리에 관해서 셀러/바이어가 취할수 방법들을 알아보겠습니다.
1 셀러가 집을 판매시 “as-is” 로 판매하는 경우
셀러는 리스팅 에이전트와 판매계약을 할때 집의 문제에 대해서 수리를 하지 않고 as-is 로 판매하는 조건으로 하겠다고 할수 있으며 이런 경우 바이어가 인스펙션을 통해서 문제를 발견해도 셀러는 집수리를 할 의무가 전혀 없습니다. 만약 발견된 문제가 심각하고 수리 비용이 적지 않다면 바이어는 inspection contingency를 통해서 매매 계약을 해지 할수 있으며 디파짓(earnest money deposit-EMD)을 돌려 받을수 있습니다이 경우 셀러가 반드시 기억해야 하는 것은 TDS(transfer disclosure statement) 을 통해서 셀러가 알고 있는 집의 문제에 대해서 상세하게 기술해서 바이어에게 전달해야 합니다.
만약 셀러가 알고 있는 집의 문제를 숨기고 판매후에 바이어가 나중에 이문제를 발견했다면 바이어는 셀러를 고소할수 있음을 꼭 기억해야 합니다.
2 “ as-is” 조건이 없는 경우
As-is 조건이 없어도 셀러는 위와 같이 반드시 TDS 을 작성해서 바이어에게 전달해야 합니다. 만약 바이어 인스펙션을 통해서 문제를 발견했을시 2가지 경우가 생길수가 있습니다
첫째 맨위에 언급한것처럼 캘리포니아에서 집판매 기본 조건은 as-is 이므로 문제가 있어서 바이어가 집수리를 요구해도 셀러는 거부하고 as-is로 판매하겠다고 할수 있습니다. 이경우 inspection contingency 를 근거로 집계약을 해약할수 있고 또는 바이어가 모든 비용을 부담하며 계약을 진행할수 있고 아니면 수리 비용에 대해서 셀러와 흥정을 통해서 조정 할수가 있습니다(집가격 조정이나 셀러 크레딧 을 통해) 둘째 만약 셀러가 집수리를 하겠다고 동의 한다면 바이어가 집수리 요구를 할때 반드시 “ repair by license person/company” 조항을 넣고 수리 이후에 집수리 관련 영수증을 요구하는 것이 좋습니다. 만약 동의한 집수리를 셀러가 하지 않았을 경우 위와 같이 비용 부분에 대해서 흥정을 통해 조정 할수 있으며 셀러가 이모든것을 거부할 경우 계약 위반 ( breach of contract) 이 되므로 셀러 고소를 통해서 liquidated damage부분에 대해서 보상을 요구할수가 있습니다.
