모기지 보험(Mortgage Insurance)란 무엇인가?
모기지보험은 집구매를 위한 융자시에 발생하는 매월 납부해야 하는 추가 비용입니다. 일부는 모기지보험과 집보험을 혼동하는 경우가 있는데 이둘은 전혀 다른 비용이며 ,혹은 모기지보험이 융자회사들이 아무런 이유없이 소비자들에게 부당하게 이익을 챙기는 수단으로 사용한다라고 잘못알고 있는 경우도 있습니다만 이또한 전혀 사실이 아닙니다.모기지 보험이 있기전에는 미국내에서 20% 미만의 다운페이먼트로는 집구매를 할수가 없었습니다. 그래서 모든 미국인은 열심히 일하고 저축을 해서 최소 집값의 20% 현금을 확보해야만 은행으로부터 모기지론을 받아서 집구매를 할수가 있었습니다.시간이 지남에 따란 정부와융자기관은 모기지론을 보호할수 있는 보험정책이 있으면 적은 다운페이먼트의 소비자에게도 론을 해줄수 있으며 이를 통해 주택보급률을 높이고 긍극적으로 미경제에도 도움이 된다는 결론하에 모기지 보험을 만들게 됩니다.결국 모기지보험의 가장 큰 수혜자는 주택소유자들이고 융자기관도 차압의 경우에도 모기지보험이 일정 수준의 융자금을 보전해주기 때문에 큰손실을 피할수 있게 됩니다.
모기지 보험에는 크게 2종류가 있으며 그 차이점은 아래와 같습니다
1) PMI ( Private Mortgage Insurance ) : 20% 미만 다운페이로 일반 융자(conventional loan)를 얻는 경우에는 PMI를 매달 내야되며 금액은 융자 신청자의 크레딧 점수/융자의 종류에 따라 정해집니다.가끔 20% 미만 다운에도 PMI가 없는 론을 해준다고 하지만 이런 경우 대부분 이자율이 높기때문에 결국 다른 형태로 PMI를 내게 되는것이 됩니다.만약 론 발란스가 현주택시세의 80%미만이고 지난 1년간 모기지페이먼트가 밀린적이 없고 제때에 지불했다면 융자기관에 PMI를 없애달라고 요청할수가 있고 감정을 통해 확인되면 융자기관은 반드시 PMI 를 취소해야 합니다.
2) MIP(Mortgage Insurance Premium) : MIP 는 3.5% 다운도 가능한 FHA 론을 받는 경우에 지불해야하는 모기지 보험입니다.2013년 6월에 FHA 정책이 크게 바뀌었기때문에 2013년 전에 받은 FHA 론이 있다면 현재 론 발란스가 집가격의 78%가 된다면 MIP 취소 신청을 할수가 있습니다. 2013년 6월 이후에 받은 FHA 론의 경우 론발란스가 집가격의 80%가 되면 일반융자(conventional loan)쪽으로 재융자를 통해서만 MIP를 없앨수가 있으며 이자율도 재융자시의 이자율로 변경이 된다는것을 명심해야 합니다. 만약 재융자를 하지 않으면 FHA론 만료되는 기간까지 MIP을 계속 지불해야 합니다.
