주택 거래시 타이틀 보험의 중요성
주택을 구매할 때 지불해야 하는 비용중에 타이틀 보험(title insurance)이라는 것이 있습니다. 타이틀 보험은 한국에서 이주한지 얼마되지 않은 한인들이나 처음 주택을 구매하는 경우 생소한 개념이 될수도 있습니다.
타이틀 보험은 주택소유권에 대한 보험이라고 할수 있는데, 주택에 대한 소유권에 문제가 생겼을 경우 이를 해결하고 보상해주는 보험인 것입니다.
일반적으로 보험(insurance)은 미래에 발생할 문제를 보호해주는 것이지만 주택거래시 이용하는 타이틀 보험은 해당주택의 과거에 발생한 문제에 대한 보험이라는 큰 차이가 있습니다.
타이틀 보험은 주택 거래시 1회 발생하는 비용이며 해당 부동산 소유권과 관련된 어떠한 결격사항이나 하자로 인해 바이어와 렌더가 손해보지 않도록 보증을 해주는것입니다.
타이틀 보험은 owner’s policy/lender’s policy 2종류로 나뉘는데
owner’s policy는 바이어를 보호하기위해 일반적으로 셀러가 보험비용을 지불하며 lender’s policy는 모기지 융자 기관을 보호하기 위해 바이어가 그 비용을 지불하게 됩니다.
타이틀 보험은 부동산 매매 과정에서 해당 부동산의 기록을 모두 점검하고 소유권을 증명하고 보증하는 보험입니다.
만약에 해당 부동산 소유건에 이상이 있을경우 거래 자체를 중단시킬수도 있고 또는 타이틀 보험에 가입한 한도액 내에서 추후 발생될 소유권 관련 소송비용을 제공합니다.
즉 해당 부동산의 명의가 잘못되거나 위조된 소유권/ 등기되지 않은 담보설정(Lien), 또는 부동산 경계선(easement)과 관련된 분쟁으로부터 보호받을 수가 있습니다.
소유권에 문제가 생길수 있는 일반적인 경우의 예를 더 들어보겠습니다.
1. 집문서가 위조된 경우
2. 구입하려는 주택에 근저당(lien)에 걸려있는 경우
예) 집 리모델링을 하고 셀러가 공사업체에 수리비용을 모두 지불하지 않을경우 Mechanic’s line , 셀러가 세금을 재때 납부하지 않을경우 Tax lien, 셀러가 HOA 비용을 내지 않은경우 lien
3. 주택의 대지 면적과 등기상의 면적이 다르거나 일부가 인접한 이웃 주택의 소유로 되어 있어서 분쟁이 있는 경우
4. 구매한 주택에 어떤 사람이 나타나 셀러로부터 상속받은 재산이라고 주장 하거나 법정 소송을 하는 경우
이외 소유권에 영향을 미칠수 있는 많은 경우가 있기때문에 타이틀 보험은 주택 거래시 꼭필요한 것이며 100% 현금으로 주택을 사는 경우에도 owner’s policy title insurance 는 반드시 필요한것임을 기억해야 합니다
홈오너가 해당 주택에 살고 있거나 상속인에게 상속하는 경우에도 타이틀 보험은 효력을 유지하지만 , 재융자를 하는 경우는 재융자 기관을 보호하기 위한 lender’s policy title insurance 를 다시 가입해야 합니다.
그러므로 주택 구입시 타이틀 회사를 통해 받은 Title report 를 부동산 에이전트와 함께 꼼꼼히 살펴보아 해당 부동산에 문제가 없는지 확인을 해야 합니다.
