집구매시 경쟁오퍼에서 이길수 있는 몇가지 팁
지난 2018년 여름을 정점으로 주택가격 상승세가 한풀 꺾였지만 여전히 좋은 가격의 매물에는 복수 오퍼가 들어오는 실정입니다. 특별히 제가 전문으로 하는 얼바인 지역은 평균 집가격이 85만불 정도인데 60-80만불대 집들은 여전히 셀러 마켓으로 요즘에도 마켓에 매물이 나오면 1주일안에 팔리는 경우도 종종있습니다. 내가 볼때도 좋은 매물은 다른 사람에게도 좋은 것이기 때문에 이런 매물이 나왔을 경우 경쟁 바이어 오퍼에서 이길수 있는 몇가지 팁들을 나누도록 하겠습니다.
1. 짧은 에스크로 기간과 많은 디파짓(3% 이상)
가장 보편적으로 쓰이는 방법중 하나는 에스크로 기간을 짧게 하고 디파짓을 통상의 3% 보다 많이 하는 것입니다.
셀러가 오퍼를 보고 결정할때 가장 먼저 보는 것은 오퍼 가격이며 다음이 에스크로 기간 그리고 디파짓 금액 입니다. 일반적인 에스크로 기간인 30-45일 보다 짧게 에스크로를 끝내기 위해서 가장 중요한 것이 모기지론이 이 기간안에 펀딩이 되느냐 여부이기 때문에 좋은 융자기관/론 담당자를 만나는것은 필수 입니다. 모기지 융자를 결정할때 이자율만 보지 마시고 얼마나 빠른 시간내에 융자를 끝낼수 있는지 이를 위해서 필요한 서류/절차는 어떻게 되는지 알아보고 결정을 해야 합니다.
일반적으로 디파짓은 오퍼 가격의 3% 이며 에스크로 기간안에 나누어서 디파짓을 추가로 하는 경우도 있는데, 어짜피 디파짓은 구입가격에 포함되는 것이고 최악의 경우 계약을 깨서 디파짓을 잃어 버리는 경우가 되어도 liquidated damage 로 배상하는 최대 금액은 3% 이기 때문에 많은 디파짓을 오퍼에 넣어도 손해될 부분은 없습니다. 많은 디파짓을 오퍼에 적어내면 셀러 입장에서도 바이어가 이집을 정말 원한다는 인상을 주기 때문에 같은 조건의 오퍼라면 많은 디파짓이 있는 오퍼가 좀더 유리할것 입니다.
2. 주택 융자 사전 승인서 여부 ( loan pre-approval letter )
융자 사전 승인서 에는 3가지 종류가 있습니다. 가장 낮은것이 pre-qualification 다음이 pre-approval 그리고 가장 높은 단계가 conditional pre-approval 입니다.Pre-qualification은 론신청자의 서류를 제출하지 않고 전화 또는 온라인 상으로 필요한 항목에 대해서 대답만 해주는 것을 근거로 론이 되는지 여부를 알려주는 것입니다.
Pre-approval 은 론 담당자와 직접 만나서 론 신청서를 작성하고 인컴 증명서류/크레딧 체크 까지 해서 결정해 주는 것으로 요즘에는 최소한 pre-approval letter가 없으면 오퍼를 아예 받지않는 경우가 추세입니다. Pre-approval 이상의 단계가 conditional pre-approval 이며 이 결정은 실제 론을 결정하는 loan underwriter가 하기때문에 가장 확실하게 론이 되는지 여부를 알수 있는 증명서류이며 conditional pre-approval이 되면 pre-approval 보다 론 펀딩 시간이 앞당겨 지기 때문에 에스크로 기간을 줄일수 있어서 가능하면 conditional pre-approval 을 받고 오퍼를 쓰는것이 훨씬 유리할것 입니다.
3. 최소한 contingency 오퍼 넣기
바이어를 보호하기 위해서 loan / inspection / appraisal contingency는 필수 이지만 이외의 다른 contingency가 없는 오퍼가 유리 할것입니다. Contingency 상황은 바이어마다 다를수 있기때문에 자세한 것은 현재 같이 일하고 있는 에이전트와 상의를 하셔야 합니다.
4. 리스팅 가격에 오퍼 넣기
한국인의 일반 정서는 무조건 깍아야 한다는 생각이 지배적이라서 현 마켓 시세나/가격을 보지 않고 무조건 리스팅 가격보다 낮게 오퍼를 쓰기를 원하는 경우를 경험하게 됩니다.
매물의 리스팅 가격이 현 마켓 시세 그리고 주변지역의 경쟁되는 매물과 비교해서 낮은 가격이다 라고 데이타로 보여진다면 가능하면 리스팅 가격에 오퍼를 쓰시기를 추천합니다.
좋은 매물을 낮은 오퍼가격으로 제시했다가 딜을 놓치는 경우가 많습니다. 같이 일하시는 지역 전문가 에이전트의 도움을 통해서 CMA(comparative Market Analysis) 을 받아보시고 오퍼 가격에 넣어도 좋은 매물 인지 여부를 결정하시는 것이 좋을것입니다.
