주택구매를 위한 첫단계는 크레딧점수(FICO score) 향상부터
만약 향후 주택구매를 계획하고 있고 100% 현금 구매가 아니라면 가장 먼저 해야할일은 크레딧 점수(FICO score)을 확인하고 가능한 최대로 올려야 합니다.
많은 바이어들과 첫번째 주택상담을 하면서 종종 놀라는 것은 많은 바이어들이 현재 자신의 FICO 점수에 대해서 정확히 알지 못하고 있다는 것입니다.
크레딧 점수가 괞찮다고(?) 잘못알고 있다가 Loan pre-approval(사전 융자승인)을 신청했다가 FICO 가 너무 낮아서 현재 역대 최저 이자율의 시세보다 훨씬 높은 이자율을 받고서 실망하거나 주택 구입을 잠시 보류하는등의 일들이 자주 일어나고 있습니다.
만약 FICO 점수가 740-760 이상이면 집구매시 아래와 같은 이득을 볼수가 있습니다
- 현재 역사상 최저 이자율의 혜택을 볼수있고
- 융자 승인을 받을 확율이 높아지며
- 낮은 이자율로 인해서 당연히 월 페이먼트가 줄어들며
- 이로 인해 DTI(debt to income)비율이 낮아지므로 받을수 있는 모기지 금액이
올라가게 되며 조금더 높은 가격의 주택을 구매할수가 있습니다.
그러면 현재 나의 FICO 스코어를 어떻게 알수 있을까요?
가장 쉽게 , 무료로 알수 있는 방법은 현재 본인이 가지고 있는 크레딧카드의 온라인 어카운트를 통해 FICO 스코어를 확인할수가 있습니다.
현재 무료로 FICO 스코어를 제공하는 크레딧카드 종류는 다음과 같습니다.
BOA,Wells Fargo, CITI, AMEX,Discover,US bank ….
가장 큰 크레딧 카드 회사인 Chase 에서는 FICO 가 아닌 Vantage score 3.0 라는 크레딧 스코어를 제공하며 FICO/VantageScore3.0 에서 제공하는 크레딧 점수는 서로 다르기 때문에 유의해야 합니다. 참고로 현재 모든 렌더는 FICO 스코어로 론/이자율을 결정하고 있습니다.
만약 가장 최근 FICO 스코어가 최소 740이상이면 렌더가 요구하는 최상의 크레딧 점수가 되기 때문에 큰 문제가 없지만 만약 740미만이라면 최대한 빨리 스코어를 올려야 합니다.
현재 나의 FICO 스코어가 높지 않다면 아래와 같은 방법으로 크레딧 스코어를 올릴수가 있습니다.
1. 3개 신용기관을 통해 크레딧 에러 여부 체크
Covid-19 여파로 현재 3개 신용평가 기관(TransUnion,Equifax,Experian)에서 2021년 4월까지 무료로 매주 내 신용자료를 확인할수 있으며 ,오류 여부를 확인해서 발견시 각 기관에 통보를 통해서 내 신용점수를 올릴수 있습니다.
또한 내신용자료를 살펴볼때 모기지 렌더가 대출시 주목하는 항목에 대해서 미리 알고 수정하면 신용점수 향상에 큰 도움이 됩니다.
예: 페이먼트 연체된 어카운트 여부, 단기간에 많은 크레딧 조회및 크레딧 카드를 오픈했나
2. 모든 페이먼트는 반드시 지불 기한 전에 납부한다.
페이먼트를 제때 납부 하는지 여부가 FICO 스코어 결정의 약 35%를 차지하기 때문에 모든페이먼트는 절대 납부 기한을 넘기지 말아야 합니다.
또한 크레딧카드 페이먼트의 경우 발란스를 남기지 말고 매달 전액을 갚아야 합니다.
3. 일부 부채(자동차론등)을 미리 갚거나 크레딧 카드 한도액을 늘려달라고 요청한다.
크레딧 한도 금액의 몇%을 사용하는지가 FICO 스코어 결정의 30%가 되기 때문에
신용한도에 가깝게 많이 사용하게 되면 크레딧 스코어가 내려가게 됩니다.
이런 경우 해당 회사에 크레딧 라인을 올려달라고 요청할수가 있습니다. 크레딧 라인이 올라가게 되면 한도금액 대비 사용 비율이 낮아지기 때문에 크레딧 점수 향상에 도움이 됩니다.
4. 새로운 부채를 만들지 않는다
향후 집 장만 계획이 있다면 자동차 구입 또는 새 크레딧 카드 신청등을 피해야 합니다. 이런 부채나 새로운 카드을 신청할때 크레딧 체크(hard credit inquiry)를 하게 되는데 1회 크레딧 조회시 많게는 20-30점 정도 크레딧이 하락하는 경우도 생길수가 있습니다.
설령 크레딧 하락이 크지 않아도 자동차 론등을 하게되면 융자기관에서 주목하는 DTI(debt to income)비율이 올라가기 때문에 받을수 있는 모기지 금액이 내려갈수가 있습니다.
5. 크레딧 카드 구좌를 취소하지 않는다.
크레딧 카드 관련된 또다른 팁은 현재 사용하지 않는다고 오래전에 오픈한 크레딧 카드 구좌를 폐쇄하는 경우가 있습니다. 하지만 크레딧 사용기간이 FICO 스코어 결정에 15%를 차지하기 때문에 가장 오래된 크레딧 카드의 경우 사용하지 않는다고 해도 계좌를 취소하지 말고 계속 유지해야 합니다
이상과 같은 간단한 방법으로도 단기간에 내 크레딧 스코어를 향상 시킬수가 있으며
높은 크레딧 스코어를 가지고 있다면 주택구매시 (30년 모기지의 경우) 수만불을 절약할수 있는 이득을 볼수가 있습니다.
