어바인에서 적은 다운페이먼트로 집 구매 가능한 FHA 모기지론
미연방 주택청(Federal Housing Administration)에서는 미전국 매년 팔리는 8채중 1채꼴로 FHA론의 형태로 재정 지원을 하고 있습니다. FHA론은 집가격의 최소 3.5% 다운을 해도 론을 받을수 있기 때문에 지난 수십년간 첫집장만자에게 인기가 있었던 모기지론 이였습니다.
FHA에 대해 잘못 알려지거나 혼동 되는 사실로 이런 혜택을 누리지 못하는 바이어들이 많이 있습니다.
가장 잘못알려진 것중 대표적인 것이 FHA 모기지는 저소득층/첫집장만자에게만 해당이 되는것으로 알고 있는것입니다.
FHA론은 먼저 미국내 어느곳에서 가능하고 소득 그리고 나이에 제한이 없습니다. 현재 주택 구매자 평균 3명중 1명이 첫집 장만자들인데 FHA 모기지론에 대해서 정확히 알고 있다면 주택구매에 많은 도움이 될것입니다.
1. 홈오너는 FHA론 모기지보험을 평생 지불할 필요가 없습니다.
일반 주택융자(conventional loan)에서 다운페이먼트를 20% 미만으로 할경우 PMI(private mortgage loan)을 추가로 매달 지불해야 합니다. 마찬가지로 최소 3.5% 다운만해도 되는 FHA론에도 PMI 와 같은 성격의 MIP(mortgage insurance premium) 비용이 있습니다. 일반융자에 적용되는 PMI는 주택의 에퀴티가 20%가 넘으면 없앨수가 있지만 FHA 론은 집에퀴티에 상관없이 FHA 융자기간내 계속 내야하는 비용으로만 알고 있어서 FHA를 꺼리는 경우가 많습니다
하지만 FHA 모기지 보험인 MIP를 없앨수 있는 방법이 있습니다.
먼저 지난 6개월간 FHA 론페이먼트를 한번도 늦게 낸 기록이 없어야 하고 FHA론을 일반융자(conventional loan)로 재융자를 하면 MIP을 없앨수가 있습니다.
하지만 지금같은 저금리 상태가 아닌 금리가 오르는 상태라면 MIP을 없애는것이 큰 이득이 되지 않을수도 있음을 기억해야 합니다.
2. 개인파산후 2년뒤 또는 집차압뒤 3년후면 FHA융자 가능
연방정부가 보장해주는 FHA론을 통해 소외계층에게 모기지를 제공한다는 취지에 따라 일반 융자기관과 달리 차압및 파산으로 인해 크레딧이 낮은 대출자 에게도 모기지 융자를 쉽게 받을수 있도록 도와주고 있습니다.
일반융자의 경우 차압/개인 파산후 최소 4년 이상을 기다려야 융자가 가능하지만 FHA론은 개인파산은 2년후 , 집차압의 경우 3년후면 모기지론을 받을수가 있습니다.
3. 낮은 크레딧 스코어로도 FHA론을 받을수가 있습니다.
일반융자(convention loan)의 경우 크레딧 스코어가 최소 620이상이 되야 융자가 가능합니다.
하지만 FHA론의 경우 크레딧이 580이상이 되면 3.5% 다운만 해도 론을 받을수가 있으며 500-580 크레딧 스코어의 경우 10% 다운을 하면 FHA론 융자가 가능합니다.
참고로 지난 2019년 12월의 경우 일반융자 받은 대출자의 평균 크레딧은 755, FHA의 경우 679 였습니다.
4. FHA론은 일반융자보다 일반적으로 이자율이 낮습니다.
FHA가 일반융자보다 이자율이 낮다고 100% 보장은 안되지만 융자 통계를 보면 일반적으로 낮게 나오고 있습니다.
지난 2010년 부터 FHA 가 일반융자 보다 약 0.125-0.2% 낮은 이자율을 기록하고 있는데 가장 최근 통계인 2019년 12월의 경우 30년 고정 모기지 이자율이 일반융자는 3.98%, FHA의 경우 3.79% 였습니다.
하지만 대출자의 크레딧 스코어에 따라 이자율의 차이가 날수가 있습니다. 예를 들어 크레딧 스코어 660이상인 경우 FHA융자를 하게되면 일반융자로 최저의 이자율을 받을수 있는 크레딧 740에 해당하는 이자율을 받을수도 있습니다.
5. FHA론은 홈오너 주거용만 가능하고 투자주택/세컨홈/고가 주택은 해당이 안됩니다.
FHA는 세컨홈/투자용 주택/플립(매입후 90일내 파는 주택)에는 론을 해주지 않습니다.FHA론을 하게되면 해당주택은 매입자가 반드시 거주해야 하며 에스크로 종료후 60일 이내 이사를 해야 합니다.
고가 주택은 해당이 안되며 융자 범위는 매년 그리고 지역별로 주택가격 시세에 따라 변화가 있습니다. 2020년 기준 오렌지 카운티(어바인 포함)에서 FHA론을 받을수 있는 주택의 융자범위는 최고 76만 5천6백불 입니다.
6. FHA 론은 채무한도 비율이 일반융자보다 덜 까다롭습니다.
대출기관은 부채 대비 소득비율(DTI- debt to income ratio)로 대출자의 융자 상환능력을 판단하여 대출 여부를 판단합니다.
대출 심사기준은 두가지로 나뉘는데 먼저 집과 관련된 부채금액(원금,이자,주택 세금등) 을 합산한 부채 비율(front-end ratio)그리고 매달 발생하는 모든 정기적인 부채(모기지페이먼트,자동차 융자,크레딧카드 부채..)에 해당하는 비율(back-end ratio)로 나누어서 심사를 하게됩니다. 2019년 기준 FHA에서 요구하는 주택 관련 DTI는 31% 미만 ,그리고 모기지 포함 전체 DTI는 43% 넘지 않는 범위에서 융자를 허락합니다. 참고로 2019년 12월에 대출을 해준 FHA 전체 평균 DTI 는 front-end ratio는 28%, back-end ratio는 44% 였습니다.
이와 비교해서 일반 융자(conventional loan)의 경우 미평균 front-end ratio는 23%, back-end ratio는 36%였습니다.
DTI는 대출기관/렌더 그리고 대출자의 소득/크레딧에 따라 틀리기 때문에 조금씩 차이가 날수가 있습니다
얼바인에서 주택 매매 또는 모기지 융자 관련해서 도움이 필요하신 분들은 언제든지 연락주십시요(949-798-9454 제이박/얼바인 전문 리얼터)
