금전적 손실을 일으킬수 있는 첫집장만 바이어 들이 기억해야할 11가지
1.잘못된 모기지 렌더를 사용하기
가능하면 온라인 렌더보다 지역을 전문으로 하며 해당지역 마켓상황을잘아는 렌더/모기지브로커 를 사용하는것이 좋습니다.로컬렌더의 경우 직접 만나서 각가정의 제정적 상황을 설명하고 이에 가장 잘맞는 모기지 프로그램을 선택하는 것이 중요합니다.과거와 틀리게 부동산에이전트가 렌더를 소개해주고 소개비를 받는것이 불법이 되었으므로 현재 사용하는 에이전트를 통해 평판이 좋은 렌더를 소개받는것을 추천합니다. 만약 단순히 이자율만 낮은 곳을 찾다가 에스크로 기간안에 융자가 끝나지 않으면 문제가 생길수 있으므로 이자율뿐만 아니라 렌더를 선택할때에는 여러가지 요소를 감안해야 합니다.
2.지역을 알지 못하는 부동산 에이전트 소개받기
오렌지 카운티에 부동산 라이센스를 가지고 있는 에이전트가 약 2만명이 되며 제가 전문으로 하는 얼바인에만 5천명의 에이전트가 있다고 합니다. 우스개 소리로 가족/친구등 한다리만 건너면 부동산 에이전트가 있다고 할정도로 에이전트가 흔한 상황이 되었습니다. 이런 이유로 집을 찾을때 주변에 있는 에이전트를 이용하는경우가 많은데, 부동산에이전트를 선택할때 해당지역을 전문으로 하는 경험이 있는 에이전트인지 확인을 해야합니다. 그리고 가능하면 해당 지역(도시)에 현재 거주하는 에이전트를 선택한다면 지역을 전혀 모르는 에이전트보다 좀더 자세하고 정확한 정보를 받을수 있을것입니다.
3.바이어 에이전트를 사용하지 않고 리스팅 에이전트를 통해 집구매하기 첫집장만 바이어가 가장 잘못알고 있는 사실중의 하나가 리스팅 에이전트를 통해 집구매를 하는것이 좀더 좋은 딜을 만들수 있을거라 생각하는데, 이는 사실이 아니며 오히려 반대의 결과를 만들어 냅니다.리스팅에이전트/바이어 에이전트 모두 리스팅을 받거나 오퍼를 쓸경우 Agency Disclosure을 통해 고객(셀러 또는 바이어)편에서 고객에게 최대의 이익이 되게 부동산업무를 해야한다는 규정이 있는 서류에 사인을 하고 이 서류를 각고객에게 제출해야 합니다.그러므로 리스팅 에이전트를 통해 오퍼를 넣을 경우 이해충돌(conflict of interest)가 생겨서 리스팅 에이전트는 원고객인 셀러나 오퍼를 넣는 바이어입장에서 100% 일을 할수가 없습니다. 그러므로 홈바이어의 경우에는 전적으로 최대한 나의 이익을 위해서 일할수 있는 바이어 에이전트를 꼭 사용해야합니다.
4. 모기지론 알아보지 않고 집 샤핑먼저 하기
집구매를 생각한다면 집을 알아보기 전에 꼭 먼저 렌더 샤핑을 해서현재 각가정의 형편에 받을수 있는 최대모기지금액과 이자율을 먼저 알아야 합니다. 먼저 집을 알아보고 드림홈을 찾았다고 생각하고 모기지론을 받으려고 하면 론을 받을수 있는 자격이 안될수 있고(인컴/크레딧문제등) 설사 된다 하더라도 다운페이 비용에 따라 모기지 페이먼트가 부담이 되는 상황이 될수도 있으므로 집을 보기전에 반드시 loan-approval을 받아서 총모기지금액과 예상 월모기지액을 알아보아야 합니다.
5. 클로징비용/모기지 포인트를 충당할 여유자금 여부
모기지론을 하는 경우 포인트를 내면 이자율이 약간 내려갑니다.1 포인트가 전체 융자 금액의 1%에 해당하며 모기지론을 알아볼때 포인트가 얼마나 되는지 알아야 하며 제로 포인트 론의 경우 이자율이 높으므로 항상 포인트 부분을 간과하면 안됩니다.또한 집장만 하는 경우 다운페이먼트/포인트 외에 여러가지 클로징비용이 수반되므로 집샤핑시 해당 에이전트에게 집구매시 예상되는 전체 클로징비용이 얼마가 될지 문의해야 하며 이를 통해 여유자금 확보가 되어 있는지도 미리 확인을 해야합니다.
6. 집장만 결정을 너무 감정적으로 접근하는것
부동산업계에서 흔히 사용하는 말이 “ buyer buy on emotion,seller sell on logic”라고 합니다. 특별히 첫집장만자 자들이 많이 저지르는 실수가 집선택을 할때 너무 감정에 치우쳐서 집 자체만 보고 구매결정을 하는 경우가 많습니다.집 구매시 집의 외관뿐 아니라 현 마켓시세와 비교해서 가격을 정해야 하고 집주변의 이웃,HOA가 잘운영되고 있는지, 해당 컴뮤니티에 문제가 없는지 등 종합적인 사실을 알아보고 집구매 결정을 해야 합니다.HGTV,Property brother’s 등 케이블에서 인기리에 방영중인 집관련 프로그램이 홈바이어들에게 잘못된 선입견을 심어주고 있으며 최근 Bankrakte.com 에서 실시한 밀레니얼 첫집장만 했던 홈바이어 설문조사을 했는데 63%가 현재 살고 있는집에 대해서 불만이 있고 여러가지 이유로 후회를 한다는 결과도 있을정도입니다.
7.구매할 집에 불법 개조 여부 조사 하기
사려는 집의 모든 면적이 정상적인 city permit을 받았는지 여부를 꼭확인해야 합니다. 어느 홈오너는 기존집에 방을 증축하고 세금이나 추가보험을 피하기 위해 퍼밋을 받지 않고 집사이즈를 늘려서 판매을 하는경우도 있으니 반드시 집사이즈가 MLS 와 County tax record 가 같은지여부를 확인해야 하며 만약 차이가 있다면 꼭 그이유를 알아야 하며 이에 따른 후속조치를 셀러에게 요구해야 합니다.
8,에스크로에 들어간후에 목돈을 지출하거나 직장을 옮기는 행위
원하는집에 오퍼를 넣고 셀러가 오퍼를 승인하면 바로 에스크로가 들어가며 일반적으로 에스크로 기간은 30-45일 입니다. 이미 이때 모기지론도 신청한 상태이기 때문에 많은 첫집장만 바이어들은 새집에서 사용할 가구나 가전제품들을 미리 구매하기 시작하며 어떤 경우는 새차를 구입하는 경우도 있습니다. 이런 행위는 절대하지 말아야 합니다. 렌더는 mortgage funding을 하기 직전에 다시한번 크레딧 체크를 하며 만약 이때 큰지출 금액이 나오면 DTI(debt to income ratio)에 영향을주어서 mortgage 를 거부할수가 있습니다 , 또한 이 에스크로기간에 드물지만 직장을 옮기는 경우도 있는데 이경우에도 렌더는 론을 거부할수가 있으므로 론을 신청하고 에스크로 기간에 크레딧에 영향을 줄수 있는 일체의 행위를 하지 말아야 합니다.
9.모기지 론을 신청한후에 렌더가 요구하는 서류를 제시간에 제출하지 않는 경우
렌더로부터 pre-approval letter 을 받았다고 해서 100% 모기지론을 받을수 있다는 의미는 아닙니다. loan funding을 위해 렌더는 많은 서류를 요청할것이며 에스크로 기간에 론을 받기위해서 렌더가 원하는 모든 서류를 미루지 말고 최대한 빨리 제출해야합니다.
10. 에스크로에 들어간 이후 contingency 외 다른 이유로 에스크로를 깨는 경우
내가 원하는 집이라 생각해서 오퍼를 넣고 에스크로가 열렸는데 더 맘에드는 매물이 나와서 contingency 조건( inspection / loan / appraisal contingency)외에 다른 이유로 에스크로를 깰경우 디파짓(일반적으로 집금액의 3%, EMD/earnest money deposit 라고함)을 받지못하므로 오퍼를 넣을 경우 신중히 생각하고 결정을 해야 합니다.
11. 매달 내는 평균 유틸리티 금액과 집보험 알아보기
제가 거주하는 얼바인의 경우는 해당이 안되지만 여름에 온도가 높은 Valley 나 inland지역은 집크기에 따라 틀리지만 특별히 지난 2018년 여름 몇개월간 매달 전기세가 $500 이상이 나오는 경우도 있다는 기사를 본적이 있습니다. 또한 집에 잔디가 많아서 수도세로 수백불씩 내야 하는 경우도 있다고 하니 셀러에게 유틸리티 비용을 보여달라고 할수가 있으며 이를 통해 평균 어느정도 비용이 소요될지 미리 알아보는것이 좋습니다.더불어 지난 수년간 켈리포니아에 산불이 많아서 화재 보험료가 급상승을 해서 요바린다 같은 경우 시전체가 fire hazard zone이 되어서 집보험료가 일부지역에 한달에 천불이 넘어가는 경우가 있다고 하니 해당지역의 NHD(natural hazard disclosures)도 확인을 해야 합니다. 이런 정보는 부동산 에이전트를 통해 알아볼수가 있습니다.
